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惠州未来三五年房价发展走势如何?惠州会成为深圳的后花园吗?



粤港澳大湾区规划发展介绍

粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群,是国家建设城市群和参与全球竞争的重要空间载体,与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。

(粤港澳大湾区区域图)

粤港大湾区又与世界三大湾区有很大的不同,粤港澳大湾区是1个国家、2种制度、3个法域和关税区,流通3种货币,制度方面的差异比较大;而世界三大湾区的规划和建设都是在同一种社会制度、同一种体制的框架内进行。

惠州介绍和未来规划直观的了解

惠州整个粤港澳中不限购的城市,到底惠州未来发展怎么样,惠州是东江中下游的中心城市,处在客家文化、广府文化和潮汕文化的交汇地带。毗邻深圳、香港,北连河源市,东接汕尾市,西邻东莞市和广州市,是珠江三角洲中心城市之一。惠州辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县2区3县,并设有两个开发区:大亚湾经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区

(惠州市行政区域图)

大亚湾辖陆地面积293平方公里,海域面积1300平方公里,是1993年5月经国务院批准成立的经济技术开发区大亚湾四个片区的特点和功能

首先是西区,作为深惠融合发展的重点区域,无论是在道路交通还是轨道交通方面,发展都十分迅速。随着龙海一路、龙海二路分别与深汕公路、丹梓东路打通,加上此前已连接锦绣东路的石化大道,以及在建的龙海三路即将打通连接兰竹东路,大亚湾西区正形成东西四条横向主干道对接深圳。除此之外,以大亚湾西区为中心的四横一纵立体交通网络,进一步加强了惠州各区域之间的联系。

惠阳区总面积915.6平方公里,现辖淡水、秋长、三和3个街道和沙田、新圩、镇隆、永湖、良井、平潭6个镇,其中淡水是惠阳区行政服务和经济中心,也是整个区域毗邻深圳近的惠阳区和大亚湾区更是与深圳的坪山新区仅一路之隔,大亚湾经济技术开发区距离香港的海上距离只有47海里,通过海上航线到达香港只需要30分钟,天然的地理优势就已经奠定了惠州的未来发展前景,惠阳和大亚湾更是未来前景中为靓丽的明星。

惠城区正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的关键时期,面临新一轮产业变革和粤港澳大湾区建设的重大战略机遇。为抢抓机遇加快发展,目前,区发改局正在开展《惠城区产业发展规划(2019-2030年)》编制工作,围绕建设国内一流中心城区的目标任务,以高标准高定位构建现代产业体系,融入和服务粤港澳大湾区,着力打造粤港澳大湾区东部产业高地、开放高地和创新中心。“目前规划编制工作正处在调研认证阶段,未来惠城区将规划重点发展大数据与人工智能、装备制造业、健康产业、生产性服务业等四大产业。

惠州博罗在既有的发展履历可谓辉煌,而当前,在惠州争创国内一流城市的新征途里,博罗又有了新的雄心。近日,惠州市住建局、博罗县住建局同时公示了《博罗县县城总体规划(2011—2035 年)(征求意见稿)》(以下简称“博罗总规2035”),博罗总规2035对区域资源和形势作出全方位的梳理,结合粤港澳大湾区的历史机遇和惠州的发展方向,作为珠三角东岸辐射粤东北的枢纽门户城市的定位,全力构建国家全域旅游示范区和惠州西部现代化山水田园城市。

惠东县历来是粤东重要的交通枢纽和商品集散地,享有“岭东重郡”、“粤东商埠”的美誉。惠东县初步建立起以电子、机械、建材、服装、制鞋为重点,门类比较齐全的工业体系;个体私营经济初具规模,以黄埠、吉隆两镇为代表的个体私营制鞋业已发展成为惠东的支柱产业。2017年,全县实现地区生产总值(GDP)652.6亿元,比上年增长8.0%。

惠州仲恺高新技术产业开发区(简称“仲恺高新区”),隶属于惠城区管辖,因位于廖仲恺先生的故乡而得名,是全国168个国家级技术产业开发区之一,于1992年经国务院批准成立。仲恺高新区位于深莞惠区域核心,南靠深圳,西接东莞,毗邻广州、香港。

仲恺高新区交通便利,内有惠盐、惠河、潮莞高速公路以及京九、惠大、莞惠和赣深铁路经过,临近广州、深圳、香港和惠州的机场以及惠州港和盐田港。

龙门县土地广阔,地势自西北向东南倾斜,全县总面积2295平方公里,截至2018年,龙门县辖7个镇、2个街道、1个乡、2个乡级单位。至2017年底,常住人口32.68万人。2017年11月14日龙门县获“全国文明县城”称号。

2017年龙门县实现地区生产总值(GDP)190.77亿元,比上年增长3.5%。其中第一产业增加值25.34亿元,增长4.8%;第二产业增加值83.54亿元,增长1.8%;第三产业增加值81.89亿元,增长5.1%.

今年上半年,惠州一共卖了60646套新房,平均一天卖出332套房。这个数值在大湾区9市遥遥领先,远超深莞两地之和。

在刚刚过去的黄金周里,超3万批客户奔走在惠州看房的路上,超4400套新房被买走。惠州凭什么可以这么火?到底是哪些人在买惠州的房子?

全国人都在买,外省比重增多

据惠州中原近期发布的2019购房客户研究,惠州的购房主力军仍是广东省内客户,这个占比高达88%,跟所有人预想的一样,深圳客户占绝对大头。

但值得注意的是,外省客户的置业热度在逐年提升,2017年仅占5%,到了2019年已经占到了11%,两年内购房份额翻倍。

在全国范围内,除了广东人,最喜欢惠州房的,不是大家以为的东北人和四川人,而是相隔不远的江西、湖南和湖北的购房者。从去年至今年4月,江西的购房者占到了外省客户的15%,湖南占比13.5%,湖北占比约10.1%,相比之下,东北三省的总占比也仅10.1%。另一个大热门——四川购房者比例也仅9.3%。

如果仅看今年的数据,江西、香港、黑龙江、湖南、浙江、新疆这六个省或自治区的购房者,占据了省外购房者的65%。其中,江西客户独占21%,约为两个香港的购房比例。作为大湾区东部门户,惠州与大湾区核心城市协同发展,城市的边界将不断模糊,人口加速融合,惠州受到全国各地客户的关注,市场客户组成趋于多元。

惠州凭什么有这么多人青睐?

大湾区成为购房者最关注的利好

在问及影响惠州房价的因素时,29%的受访者认为粤港澳大湾区的推进,这也是最热门的选项;其次则是相信惠州城市经济的发展,比例也占到了27%。

随着粤港澳大湾区规划概念的提出至纲要公布,近三年来,客户对其关注度日渐提高,湾区规划利好的重要性日渐显现。

对惠州楼市有普遍信心

数据显示,2019年调研客户置业目的主要是自住兼投资或改善居住,分别占比41%、36%,而投资理财占比17%。置业的主要目的还是以自住为主。

在“房住不炒”理念下,全国的楼市调控政策呈紧绷状态,部分城市房企争相降价,甚至因此深陷“降价潮”。好在,这样的情况在惠州并没有出现。在调研中,超半数人对未来半年惠州楼市的预判都是以“维稳”为主,幅度在上下5%之间。

当涉及长期房价走势时,绝大数客户对于惠州未来房价是相对看好的。31%的调研客户表示长期看好惠州房价;47%的调研客户表示相信惠州房价短期内会迎来上涨,长期则不好说。

意味着当政策收紧,房地产市场正步入调整期,未来市场将愈发趋于理性,但购房者对惠州楼市的坚挺程度仍是相当看好。

总的来说,全国各地的购房者对长期持有惠州的房产十分有信心,一来是深信惠州在湾区城市中的潜力,二来则是降低了投资期待,以自住作为托底选择,认可惠州的宜居属性。

连续三年来,惠州每年的去化量都在十万套以上,销售战绩傲人。通过分析购房群体的属性,也能看出他们的心态变化。

首先,购房主体以35岁中等收入群体为分割点的橄榄型转变,多选择惠湾及惠城区置业、偏好90-120㎡面积段、100-140万总价段产品。而且自住用途比例提升,投资属性减少。价格、交通、配套、户型仍是购房的主要关注点,几大因素占比结构相对稳定,合计占比达64%。不难看出,大部分人选择买惠州的房子,是为了居住或改善居住:主流的区域、主流的户型、生活的需求,每一项都指向“如何住得更舒服”,而不是“买哪儿涨得多”。

其次,购房者对房价的接受度有所提高。近六成的调研对象认为惠州房价应该在9000-11000元/㎡,目前惠州平均房价在11219元/㎡,仅稍稍高于大部分客户的承受度。一般情况下,人们对房价的预期总是会与现实情况有较大出入,但今年的差异不大,说明购房者已经日趋理性,看得到市场的真实走向。

购房者的经济承受能力也在增加。30-50万首付成为调研者最能接受的首付范围,其次为30万以下,更有23%认为首付可承担范围为50-60万。早先企鹅财经便做过排查,30万以下首付在大亚湾区已经难觅三房产品,在热门区域仅能考虑小两房乃至单房,说明大众对惠州房价的认识已经比较客观,接受度也有明显提高。

惠州未来三五年房价发展走势如何?惠州会成为深圳的后花园吗?

结尾:为什么来惠州买房?

1、据统计,2016年深圳常住人口1190.84万,根据未来人口发展目标,深圳2020年的常住人口将达到2300万,按照三口之家来计算,有760多万户要买房。

2、东莞、惠州两地,只有临深片区,商业区,地铁物业等具备较大升值空间。目前在莞惠两地买房投资,就是想把房子卖给未来的深圳人!

3、有人说惠州密密麻麻都是楼盘,但是就算有数百万套, 也满足不了来自深圳、东莞乃至全国各地的购房需求。

4、深圳“东进战略”斥资1.4万亿,往惠州方向发展,势头强劲,锐不可挡!

5、轨道交通新起航,构筑深惠半小时经济圈,预备新建10条战略通道、6条铁路、14条城市轨道。

6、东莞是世界工厂,承接的是工业;惠州是深圳的后花园,承接的是住房。

7、临深片区,东莞、中山的房价破万,已不适合投资。唯有惠州正处于价值投资的洼地。

8、东莞、中山没有机场,可惠州却有,可以方便深圳和本地人出行。

9、惠州紧挨着深圳,高铁只要27分钟。

10、深圳及周边旅游景点少,而惠州景区众多,有19个风景名胜区及自然保护区,光是4A级景区都有9个。

11、惠州还有惠州港,是国家一级的港口,水路距香港仅47海里。

12、虽然惠州新房3年限售,但是眼看2022年地铁就要开通,现在买的话,不就刚好踩到点了吗?等到地铁一通,房子还不是抢着要吗?

13、惠州是率先实施十二年义务教育的试点区。

14、在医疗保障方面,未来3年,惠州将投入30亿元用于提升基层医疗服务能力,并将规划“五院三所三中心”健康新城。

15、跟着国家战略走,准没错!

重磅消息

4万亿级!“大广州”“大深圳”来了
(“大广州”指的是广州都市圈)
(“大深圳”指的是深圳都市圈)


而惠州被正式纳入“大深圳”范围的中心 交通中心枢纽

所以从即日起
惠州将有一个响当当的名字
TA就是“大深圳”


近日,国家发展改革委编写出版的《国家新型城镇化报告2019》多次“点名”广州、深圳都市圈,还提及惠州、东莞、佛山等大湾区城市,并推广广州等都市圈的典型案例。

广州都市圈、深圳都市圈的名称和范围已经基本没有悬念。

以广深为龙头,两个4万亿级的超级都市圈正在浮出水面。


*图片来源于南方+


6月9日,惠州市发改局在《惠州市稔平半岛发展规划(2020—2035年)》(公示稿)中提出,依托惠州“丰”字交通主框架,全面融入深圳都市圈建设,加快推进交通设施互联互通、科技产业共建共享、滨海旅游联合开发、生态环境同保共治、社会治理互鉴联动,共建具有国际竞争力的都市圈。


广东省委党校原副校长、教授陈鸿宇等多名专家表示,国家以及广东建设都市圈,既有利于广深这样的超大城市提升城市能级和辐射力,也有助于惠州、东莞等近邻与中心城市加速同城化。


*图片来源于南方+



国家发改委“点名”




广深各组“天团”出圈,引领广东都市圈升级!

进入都市圈时代,从中央到地方,对都市圈的关注热度空前。近日,由国家发展改革委主任何立峰担任主编的《国家新型城镇化报告2019》正式出版。这本32万字的报告多次“点名”广州、深圳都市圈,提及惠州、东莞、佛山等城市。

2019年,深圳市与东莞市、惠州市跨界日通勤超过50万人次。在产业分工协作方面,深圳市与东莞市联动形成具有全球竞争力的电子信息和互联网产业集群。


*图片来源于南方+


4万亿级的“扩容”




“大广州”含广佛肇清云韶,“大深圳”含深莞惠河汕!


广东省发改委、省科技厅等六部门最新出台的《广东省开发区总体发展规划(2020—2035年)》列出了广深两大都市圈的城市名单。其中提出,推动广州都市圈(包括广州、佛山、肇庆、清远、云浮和韶关)、深圳都市圈(包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾)、珠江口西岸都市圈深度融合。


深圳都市圈包括深莞惠河汕5城,这样的“天团”组合,在意料之中。


*图片来源于南方+



不单是在广东,即便置身全国,这两个“圈”也可谓重量级

去年,深圳都市圈、广州都市圈的GDP均超过4万亿元,在全国都市圈中分别排在第3、第4位。

具体来看,2019年,深圳都市圈GDP约为42747亿元,占广东省的39.7%;常住人口约为3290万人,占广东省的28.56%;土地面积约为36312平方公里,占广东省的20.2%。



轨道上的“握手”




最近,广州地铁28号线启动控制性规划招标工作,其支线未来拟从新塘向惠州延伸。


相比地铁跨城握手的长远愿景,惠州高铁对接广深莞等城市即将成为现实。



眼下,两条设计时速350公里的湾区高铁大动脉——赣深高铁、广汕高铁正加快建设,并将在惠州交会。惠州市发改局透露,这两条高铁在惠州分别设3个、4个站点,分别计划在2021年、2022年建成通车。

届时,从惠州坐高铁到广州、深圳、东莞、河源、汕尾都只要半小时左右,将加速对接广深两大都市圈,融入广深莞半小时经济生活圈。


除了轨道交通互联互通,惠州还加快高速公路、机场、港口与周边城市对接。


今年惠州市政府工作报告明确,将建成河惠莞高速惠州段、汕湛高速惠清段、惠河高速白石互通,加快建设韶惠高速惠龙段、深汕西高速改扩建工程、广惠高速长坑互通,启动环稔平半岛高速公路建设。同时,将加快惠州千万级干线机场规划建设。



近日出台的《广东省高速公路网规划(2020—2035年)》同样为惠州带来利好。其中,新增6条涉及惠州的高速公路,包括深汕第二高速、河惠汕高速、惠州至深圳坪山高速、惠州惠城至肇庆封开高速、惠州惠东至云浮郁南高速、惠州机场高速公路。这些高速建成后,惠州往返广深两大都市圈将更加便捷。

引人关注的是,惠州还大手笔启动实施“丰”字交通主框架,将打通内联全市7个县区、外通广深莞等6个城市、加速“融湾向海”的黄金通道,建设大湾区连接粤东、粤北以及闽赣地区的枢纽门户。

如今,深惠城际、深汕高铁、深大城际3条轨道交通已全面启动设计工作。深汕高铁、莞惠城际小金口至赣深高铁惠州北站段,还被省发改委列为今年新开工重点项目,计划年内开建。这些轨道交通建成后,深圳都市圈跨城工作生活有望成为常态。



同城化的未来




产业联动创新协同,专家看好深莞惠合作前景!

在广深两大都市圈,随着高铁、高速公路、城际轨道等高快速交通干线建设,人流、物流、资金流、信息流在提速。


在深圳都市圈,一大批企业跨城布局,比亚迪、TCL、伯恩光学都是如此。

广东省社科院经济学研究员丁力认为,在都市圈建设和区域合作过程中,政府不是唯一主体,要交给市场,让企业发挥更大的作用。惠州与深圳、东莞都以电子信息产业见长,三地企业可以跨区域联合起来,深化分工合作。


随着两大都市圈的打造
以后高铁、轻轨、地铁互通将更加紧密
届时跨城生活将有望变成常态



随着惠州纳入“大深圳”范围
打造两大城市经济、交通、生活互通
让我们尽情期待惠州未来的发展
你看懂了吗?








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